Zarząd nie zwołał zebrania? Zrób to sam!

Zebranie właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, w szczególności to rozliczeniowe, musi się odbyć przynajmniej raz w roku. Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 z, zarząd lub zarządca powinien je zwołać przed końcem pierwszego kwartału. Żeby jednak było ono skuteczne, należy je przeprowadzić według określonych procedur.

W sytuacji, gdyby zarządca bądź zarząd nie zwołali takiego zebrania, prawo do jego zorganizowania przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Udział w zebraniu umożliwia członkom danej wspólnoty choćby możliwość zaproponowania pewnych rozwiązań, czy bezpośredni wpływ na treść podejmowanych uchwal. To właśnie na tym zebraniu zapadają najważniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej decyzje. W związku z tym warto już na początku roku zacząć zastanawiać się, jakie tematy powinny się na nim znaleźć. Poza tym dobrze przygotowane zebranie jest z reguły merytoryczne i - co ważne - mocno ogranicza ilość kłótni pomiędzy mieszkańcami budynku.

Usystematyzowanie spotkań. Wybierzmy wspólne cele

W trosce o komfort mieszkańców zarządzanych przez „Administratora" wspólnot mieszkaniowych, jego pracownicy już od połowy grudnia 2015 r. rozpoczęli przygotowania do zbliżających się zebrań. Aby na zebraniu nie pominąć nawet najdrobniejszej kwestii, poszczególni kierownicy ADM-ów spotkają się - jak co roku zresztą - z większością zarządów wspólnot mieszkaniowych. Podczas tych spotkań ustalany jest termin zebrania, kwestie dotyczące jego prowadzenia, a także tego, co najważniejsze, czyli propozycje uchwał. Dzięki takiemu postępowaniu pracownicy „Administratora" mogą się do zebrania dobrze przygotować. Niewątpliwie działanie takie mocno usprawnia współpracę pomiędzy zarządem wspólnoty i jej mieszkańcami a zarządcą nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy, pozwala to również uniknąć burzliwych, wielogodzinnych zebrań. Podjęte pomiędzy zarządcą nieruchomości a zarządem wspólnoty ustalenia zawsze stanowią podstawę planowanego zebrania. Są one swego rodzaju kluczem do sukcesu.

Na zebraniu „rozliczeniowym" właściciele lokali uchwalają plan gospodarczy oraz stawki opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oprócz tego członkowie wspólnoty oceniają też pracę zarządu lub zarządcy, któremu powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Na podstawie wysłuchanego sprawozdania zarządu podejmują uchwałę w sprawie udzielenia mu absolutorium. Wynik głosowania nad absolutorium nie jest jednak dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej wiążący. Jego nieuzyskanie nie oznacza bezpośredniego skutku odwołania zarządu wspólnoty. Niewątpliwie stanowi jednak poważną krytykę jego działań i de facto powinno prowadzić do rezygnacji z pełnionej funkcji.

Ponadto jedna z najważniejszych uchwal podejmowanych na zebraniu wspólnoty dotyczy rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej. Sprawozdanie obejmuje ten rok kalendarzowy, który poprzedza rok, w którym odbywa się zebranie. Jego treść powinna zawierać zestawienie przychodów i kosztów oraz pełną dokumentację na potwierdzenie danych w nim zawartych. Jest to zatem jeden z najważniejszych dokumentów - oprócz planu remontowego - nad którym głosuje wspólnota mieszkaniowa. Oznacza to, że powinien on być jak najbardziej czytelny i zrozumiały dla czytających go członków wspólnoty. W przypadku zebrań wspólnot zarządzanych przez „Administratora" zawsze w nich uczestniczy księgowy, opiekujący się daną nieruchomością. Dzięki temu nie ma żadnych problemów z wyjaśnieniem jakiejkolwiek kwestii. Zainteresowany otrzymuje dokładną i wyczerpującą odpowiedź. Poza tym właściciel może na miejscu sprawdzić każda fakturę zapłaconą przez wspólnotę.

Niestety większość pozostałych radomskich zarządców czy administratorów nieruchomości ma bardzo poważne problemy w zapewnieniu podobnych standardów, Mają zazwyczaj kłopoty z okazaniem mieszkańcom faktur czy z wyjaśnieniem poszczególnych pozycji w sprawozdaniu finansowym.

Jednakże tym najważniejszym wydarzeniem podczas zebrania wspólnoty jest niewątpliwie uchwalenie rocznego planu gospodarczego. Praktyka pokazuje, że wspólnoty coraz częściej decydują się na uchwalenie planów wieloletnich. Uchwala remontowa musi zawierać plan finansowy na dany rok (lub kilka następnych), uwzględniający przychody - z zaliczek, a także szacunkowe koszty wspólnoty. To właśnie w nich uchwała się np. remont dachu, czy wymianę instalacji gazowej.

Dopilnowanie procedur kluczem do sukcesu

O tym, czy uchwała zostaje przyjęta decyduje większość współwłaścicieli tworzących całą wspólnotę. A zatem uchwały nie można uznać za przyjętą, jeżeli głosowała na nią jedynie większość (oczywiście jeżeli nie reprezentowali oni ponad 50% udziałów w nieruchomości) członków obecnych na zebraniu. W sytuacji kiedy brakuje głosów właścicieli do uzyskania większości nad daną uchwałą, zarząd zazwyczaj przeprowadza głosowanie w tzw. trybie mieszanym.

Poza wszystkimi wyżej wspomnianymi okolicznościami trzeba pamiętać, że zebranie musi być przeprowadzone według określonych procedur np. właściciele muszą być poinformowani nie później niż 7 dni przed jego planowanym terminem. Ewentualne błędy popełnione przez zarząd lub zarządcę nieruchomości mogą bardzo niekorzystnie wpłynąć na jej funkcjonowanie oraz codzienne życie mieszkańców budynku. Wiąże się to z możliwością zaskarżenia uchwały do sądu. Członkowie wspólnoty mogą bowiem wszystkie przyjęte uchwały zaskarżać, jeśli uznają, że są one niezgodne z prawem, umową właścicieli lub naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powództwo należy wówczas wytoczyć w ciągu 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia go o treści uchwały (w przypadku trybu indywidualnego zbierania głosów lub tzw. „mieszanego"). Przykładowo zaskarżenie uchwały dotyczącej zaciągnięcia kredytu może skutecznie zablokować np. remont dachu czy termomodernizację.

Najszybsze informacje z Radomia wprost na Twojego Facebooka:
KLIKNIJ I POLUB NAS TERAZ >>